Binnenstedelijke herontwikkeling: nieuwe kansen

2015-02-18 |

Binnenstedelijke herontwikkeling: transformatie in combinatie met een conceptuele aanpak 

Vastgoedontwikkeling gaat tegenwoordig anders dan vóór de crisis. In het nieuwe tijdsgewricht wordt de functie van bestaand en onrendabel vastgoed steeds vaker gewijzigd zodat het vastgoed met de nieuwe functie weer rendabel kan worden. Daarnaast valt tegenwoordig op dat deze transformatie van vastgoed alleen nog geen garantie vormt voor succes. (Her-) ontwikkelaars van leegstaand vastgoed moeten tegenwoordig een brede blik hebben en reeds in een vroeg stadium toekomstige huurders/kopers/gebruikers betrekken. Bovendien lijkt de conceptuele aanpak van het ontwikkelen van vastgoed een echte aanjager voor waardecreatie. Hierna worden deze trends besproken, waarbij tevens aandacht is voor enkele juridische aspecten en ontwikkelingen.

(I) Transformatie

De behoefte aan (woon)ruimte in steden zoals Amsterdam is onveranderd groot en toch neemt de effectieve vraag naar ruimte juist af. Dat komt onder meer door trends als het nieuwe werken, kleinschaligheid en collectief particulier opdrachtgeverschap, ‘delen is het nieuwe hebben’ (denk aan Airbnb), horeca in winkels en professionele coffeecorners op kantoor. 

Deze trends zorgen voor efficiënter ruimtegebruik en daardoor verandert de ruimtevraag in de stad. De verwachting is dat deze ontwikkeling nog wel even doorzet.

Door de terugloop van de effectieve vraag naar ruimte voor bedrijfsmatige activiteiten is er sprake van leegstand. En omdat de vraag naar woonruimte nog steeds groot is, wil de overheid woonoplossingen in bestaand leegstaand vastgoed bevorderen.

Voor investeerders en ontwikkelaars kan die wens van de overheid - en de (juridische) mogelijkheden die daarvoor ingezet mogen worden - een kans zijn om het bestaande vastgoed weer op een gewenst rendabel niveau te krijgen.

Voorbeeld van transformatie 

Ook in Amsterdam zijn al veel goede voorbeelden van transformaties te vinden.

Zo is het Rembrandtpark Building aan de Staalmeesterslaan, dat voorheen een kantoorfunctie had, getransformeerd naar een gebouw met een hotel-, woon- en onderwijsfunctie: het Ramada Apollo Hotel met de Hogere Hotelschool Den Haag heeft er de intrek genomen.

Voor het veranderen van de functie van een gebouw gelden verschillende regels en randvoorwaarden. Hierin zitten kansen en risico's.

Bestemmingsplan

In een bestemmingsplan staat voor welke functies een bepaalde locatie is bedoeld. Bijvoorbeeld: kantoren en woningen zijn in een bestemmingsplan aparte bestemmingen. Hierdoor is voor het transformeren van kantoorgebouwen naar woningen vaak een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan nodig. Het is daarbij niet altijd noodzakelijk om daarvoor een ingewikkelde en tijdrovende wijzigingsprocedure te volgen. Vaak is de afwijking van het bestemmingsplan ook mogelijk op grond van een daarvoor verleende omgevingsvergunning.

Sinds 1 november 2014 kunnen gemeenten een aanvraag voor zo’n vergunning sneller en eenvoudiger afwikkelen. Dit kan ca. 4 maanden tijdwinst opleveren. Ik schreef hier al eerder over in een blog. Leegstaande kantoren kunnen zo eenvoudiger en sneller een andere functie krijgen. Bijvoorbeeld als studentenflat.

Bouwbesluit

Gemeenten toetsen of een gebouw na transformatie geschikt is om in te wonen op grond van het Bouwbesluit 2012. Hierbij let de gemeente op de eisen van (brand)veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid en duurzaamheid.

Lokale regelgeving zoals de Leegstandsverordening 2011

Ook lokale regelgeving speelt een rol bij kantoortransformatie.

Amsterdam kent bijvoorbeeld de Leegstandverordening 2011 en de bijbehorende beleidsregels. Deze zijn op 1 juli 2011 in werking getreden. Met dit instrument kan de gemeente eigenaren van leegstaande panden verplichten mee te werken aan het realiseren van een door de gemeente opgelegde functie. De eigenaar heeft daar geen grip op. Langdurige leegstand is niet alleen financieel nadelig, maar kent dus ook het risico van ongewenste opgelegde functiewijziging.

De verordening kent drie fasen: 1. meldingsplicht, 2. leegstandgesprek en 3. leegstandbeschikking gevolgd door een verplichtende voordracht. Meer informatie kunt u hier vinden:  www.amsterdam.nl/leegstandverordening

(II) Conceptuele aanpak

Bij een conceptuele aanpak kijk je als ontwikkelaar niet enkel naar de realisatiefase, maar ook naar de gebruiksfase (beheer en onderhoud). Om de transformatie een succes te laten zijn is een bredere blik bij de herontwikkeling wenselijk. Hierdoor kunnen toekomstige gebruikers en afnemers reeds in een vroeg stadium bij de ontwikkeling worden betrokken. Het is daarbij relevant om bestaande geldstromen en/of – bronnen slimmer in te zetten, breder te kijken dan de grondexploitatie, en nauwe samenwerking te zoeken tussen overheid, private partijen en gebruikers. 

De branding en belevingswaarde van de nieuwe functie

We zien dat de ontwikkelaar, de toekomstige gebruikers, private partijen en overheden bij het streven naar brede waardecreatie, nieuwe activiteiten ontplooien om ontwikkelingen op gang te brengen, te versnellen of de kans op succes van de (her-) ontwikkeling te vergroten.

Dit betreffen activiteiten die niets te maken hebben de (ver-) bouwwerkzaamheden, maar wel met de gewenste invulling, branding en belevingswaarde van de nieuwe functie. Er kan daarbij worden ingespeeld op trends die een publiek aantrekkende werking hebben, waarbij niet alleen wordt gezocht naar elkaar ondersteunende functies, maar tevens in een vroeg stadium wordt gezocht naar gebruikers die het beoogde concept kunnen mee-ontwikkelen. 

Creëren van draagvlak

Voorts vormt het creëren van draagvlak en enthousiasme in de buurt een steeds grotere focus om de herontwikkeling van bestaand vastgoed tot een succes te maken. Het concept moet aanspreken en waarde creëren, ook voor de directe omgeving. Draagvlak in de buurt vermindert bovendien de kans op kostbare juridische procedures.

De Hallen als voorbeeld

Het ontwikkelingsconcept van De Hallen in Amsterdam vormt een goed voorbeeld: de voormalige tramremise is inmiddels omgetoverd tot een terrein waar cultuur, en horeca samen met wonen en ambachtsbedrijven een plek krijgen. Omdat het ontwikkelingsconcept van de Hallen veel weg heeft van het creëren van een gemeenschap hebben ondersteunende functies zoals kinderopvang en een bibliotheek tevens een plaats gekregen in het geheel.

Gedurende het ontwikkelingsproces is de omgeving nauw betrokken bij de voorbereiding en realisatie van het plan. De open dagen, rondleidingen, evenementen en niet in de laatste plaats een goed doordachte sociale media campagne, hebben gezorgd voor een ware hype.

Zo vroeg mogelijk stil staan bij de te maken afspraken

Bij een dergelijke conceptuele benadering van vastgoedontwikkeling moeten alle partijen al in een vroeg stadium samenwerken. De ontwikkelaar zal voorafgaand aan het project een keuze moeten maken in hoeverre die samenwerking, met of zonder hem, ook na de oplevering van het project zal worden voortgezet.

Ook is het raadzaam om de afspraken vast te leggen die niet direct betrekking hebben op de (her-) ontwikkeling van het vastgoed, zoals de communicatie en branding, de commerciele exploitatie van het concept, de organisatie van gezamenlijke evenementen enz. Bij voorkeur wordt hierover al in een zo vroeg mogelijk stadium nagedacht, nog voordat partijen concreet worden benaderd.

Wij willen u hier uiteraard graag bij helpen.

Meer weten? Neem contact op met Maarten Kamp, advocaat bestuursrecht te Amsterdam. Bel voor een vrijblijvende afspraak 020 6121806.

 

Terug

Bel direct op: 020 - 612 18 06

Of stuur een email

captcha